不動産売却における媒介契約の種類について【東京都練馬区の不動産売却ならリブレクト】

媒介契約(ばいかいけいやく)とは仲介を依頼する不動産会社との間で予め取り交わす契約のことを言います。

契約内容には対象となる不動産の売却活動に関する内容や、契約期限、取引が成約した際の報酬金額をどのようにするのかなどが記載されており、

不動産の売却であれば、対象不動産の売却に関する内容を定めた媒介契約書を、売主と仲介を依頼する不動産会社と予め取り交わします。

そして、この媒介契約には「一般」、「専任」、「専属専任」という3つの種類があります。

3つある媒介契約の中で、最も自由度の高い媒介契約になります。

なぜ自由度が最も高いのかというと、

①複数の不動産会社に依頼ができる

②契約期間に定めがなく(行政指導では3ヶ月以内)、契約期間内でも契約の解除ができる

③自身で買い手を見つけ不動産会社を通さずに取引することができる(自己発見取引が可能)

このように、依頼主にとってはとても自由度の高い契約である一方、依頼した不動産会社には以下の義務がありません。

①※1指定流通機構(レインズ)への物件登録の義務がない

②依頼主への報告義務がない

【用語解説】

※1指定流通機構(レインズ)とは？

指定流通機構「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

簡単にいうと、全国の不動産業者が登録した物件情報をネット上で共有することができる不動産会社のみが利用できるサイトのことです。

不動産会社が依頼主より依頼を受けた物件を「レインズ」に登録し掲載することにより、全国の不動産会社が依頼を受けた物件情報を知ることができるため、レインズに掲載しない場合よりも、早期の不動産取引が期待できます。

以上のように、一般媒介契約は自由度は高いけどもレインズへ物件登録する義務や報告義務がないため、依頼する不動産会社によっては消極的な販売活動になり、早期かつ高値で売却が見込める物件にもかかわらず、売却するタイミングを見逃してしまう場合があります。

専任媒介契約は主に以下のような特徴が前述した一般媒介契約との違いになります。

①複数の不動産会社に依頼ができない(専任媒介契約を締結した不動産会社1社のみ)

②契約期間は3か月以内と定めがある(自動更新はできず更新後の契約も3か月以内)

③レインズへの登録義務あり(専任媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に登録しなければならない)

④依頼主への報告義務あり(2週間に1回以上)

※自己発見取引に関しては一般媒介契約同様に可能です。

上記のように一般媒介契約では制約の無かった内容が含まれているのが、専任媒介契約の特徴となりますが、1社にのみ依頼することで、不動産会社の売却活動の活発化が期待できます。

また、依頼を受けた不動産会社はレインズへの掲載義務や報告義務が課せられるため、義務のない一般媒介契約よりも早期の不動産取引が期待できます。

ただし、1社のみにしか依頼出来ないため、専任媒介契約を結ぶ時は、積極的にしっかりとした売却活動を行ってくれる、信頼できる不動産会社に依頼することが大事なポイントとなります。

「一般媒介」や「専任媒介」よりも、強い義務が課せられた媒介契約が「専属専任媒介」となります。

専属専任媒介契約の内容は以下の通りです。

①専属専任媒介契約を締結した不動産会社1社のみにしか依頼できない。

②契約期間は3か月以内(自動更新はできず更新後の契約も3か月以内)

③専属専任媒介契約締結日の翌日から5営業日以内にレインズへ登録しなければならない

④依頼主への報告義務は1週間に1回以上

⑤自身で買い手を見つけ不動産会社を通さずに取引することができない(自己発見取引が不可能)

以上のように3つある媒介契約の中でも最も制約のある契約になるため、信頼のおけるパートナーのような不動産会社ですと、一番手厚いサービスを受けることが期待できます。

しかし、自己発見取引が不可能な上、1社のみにしか依頼できない媒介契約のため、専任媒介以上に慎重な不動産会社選びを行う必要があると言えます。

不動産を売却するにあたり、避けては通れない媒介契約。

3つの媒介契約それぞれ特徴があり、その内容も一長一短です。

それぞれの内容をしっかりと把握した上で、信頼のできる不動産会社と媒介契約を結び、納得のできる不動産売却を実現しましょう。

リブレクトでは売却されるお客様のご希望の条件に合わせて、適切な売却プランをご提案させていただきます。

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