不動産売却の流れ

まずは不動産売却に関する内容を家族間でしっかりと協議し希望条件を整理しましょう。
特に「相続」の場合は、いくらぐらいで、いつまで売却するのか？本当に売却していいのか？などをしっかりと協議することで、売却活動中や売却後のトラブル、揉め事を回避することができます。
 

【　売却価格検討　】
家族間での協議がまとまりましたら、売却価格を検討するためにも、まずは自身で不動産の価格相場を調べてみましょう。
検討している売却価格が相場よりも安いのか、高いのかを知ることで、適切な売り出し価格を設定する判断基準となります。
相場を調べる際は

①SUUMOやアットホーム、ホームズなどの物件情報サイト

②国土交通省「土地総合情報システム」

③国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを参考に情報を集めていきましょう。

 

【　売却査定　】
相場を把握したあとは、不動産売却のプロである不動産会社に売却査定を依頼しましょう。
査定方法は大きく分けて、「簡易査定」と「訪問査定」の２つがあります。
簡易査定は、おおよその価格を知ることができますが、査定結果の精度は低く、訪問査定は、現地にて不動産を確認し査定を行うので、査定結果は高いと言えます。
そのため、適切な不動産の売却価格を知りたい場合は「訪問査定」をお願いするのがよいでしょう。

自身で調べた相場や査定結果をもとに、資金計画を確認しましょう。
特に「買い替え」の場合は、希望価格で売却した場合の自宅の住宅ローンの残債、次の住宅に必要な資金、売却に要した費用、税金なども計算し、手元にいくらぐらい残るのか計算してみましょう。
 

資金計画を確認した結果、売却しても問題がないと判断したあとは、いくらでいつまでに売却するかを決めていきましょう。
その際、今回の売却が単に現金化するのが目的ではなく、買い替えを希望している場合は
①    売却と購入を並行する
②    売却を先行させる
③    購入を先行させる
上記3つの内の何を優先するかによって、住宅ローンの内容や手続き、不動産の売却方法も変わってきますので、ご自身の売却目的が3つの内の、どの内容に当てはまるかを考え、売却方針を決めていきましょう。
 

売却方針が決まりましたら、不動産の売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは売却を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことを指します。
媒介契約には
・一般媒介契約：自己発見取引〇　複数の不動産会社との媒介契約〇　レインズ任意　契約有効期間制限なし
・専任媒介契約：自己発見取引〇　複数の不動産会社との媒介契約×　レインズ7営業日以内　報告2週間　契約有効期間3か月以内
・専属専任媒介契約：自己発見取引：×　複数の不動産会社との媒介契約×　レインズ5営業日以内　報告1週間　契約有効期間3か月以内

以上の３つがあり、不動産会社によってはどの契約を結ぶかによって受けられるサービスなども変わるため、ご自身の売却目的にあった内容の契約を選択しましょう。

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動のスタートです。
販売活動中は主にレインズ(不動産流通機構)やSUUMO、アットホーム、ホームズなどの物件情報サイトに、物件情報を登録し、売却物件をインターネット上に公開し集客していきます。
その他にも、販売チラシの配布や現地販売会の開催など、様々な販売活動をしながら購入希望者を募ります。
販売活動中に実際に現地を見たいという方が現れた場合は、日程調整をし、内見日を決めていきましょう。
なお、売却中の不動産が空室の場合の内見に、売主が立ち会うことはあまりないのですが、居住中の場合の内見は、基本的に売主立会いのもと行います。
販売活動中は、急な内見にも対応できるよう、常にお部屋や水回りの清掃、室内を明るくするなどの準備をしておくことで、内見された方の印象が良くなり売却のスピードや確率もＵＰすることでしょう。
 

ネットやチラシ、現地販売会などで集客し実際に物件の内見などをした方から、物件購入希望者が現れましたら、担当者を通じて「購入申込書」を受け取ります。
購入申込書には価格、手付金の額、支払条件、スケジュール、融資の利用予定などの購入希望条件が記載されていますので、希望条件を検討し、不動産会社を通じて、売主側の希望も相手方に伝えながら条件などを調整していきます。
 

条件などを調整し、売主と買主が合意しましたら、次はいよいよ売買契約の準備と手続きに移ります。
売主と買主が合意した内容のもと売買契約書の準備を不動産会社が行っていきます。
なお、買主が購入条件として融資利用を希望する場合は、買主側に契約手続き前までに「住宅ローン事前審査」を行っていただき、事前審査の通知結果に問題がないことを確認してから、契約の手続きを行うとよいでしょう。
そして、売主と買主の契約準備が整いましたら、売買契約の手続きに移ります。
契約当日は指定の場所に売主、売主側の仲介業者と買主、買主側の仲介業者が集まり行うのが一般的です。
指定の場所に集まりましたら、売買契約書に売主と買主が署名捺印をし、買主から手付金を受け取り特に問題がなければ、売買契約締結となります。
 

売買契約が締結すると、売却する物件の引渡し準備に取り掛かりましょう。
ここでいう、引渡し準備とは売却する物件の所有権移転登記と抵当権抹消(売却する物件に抵当権がついている場合)の手続きを司法書士が行うための準備をさします。
売主は登記関係書類などを集めて、司法書士に提出します。
書類を集めるにあたり、取得方法やわからないことがある場合は売却を依頼している、不動産会社に問い合わせをすると対応してもらえるので、自分で取得するのが困難な場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。
 

売買契約書に定めた日時に決済と引渡しを行います。
決済では買主から残りの代金の受け取り、引き渡し日を基準として固定資産税などの清算、不動産会社への仲介手数料の支払い、司法書士への登記費用を支払います。
同時に、売却物件の所有権移転申請と抵当権抹消の手続きを行い、問題がないことが確認できれば、物件を買主に引渡し不動産売買取引の完了となります。
 

不動産売却後は、確定申告をしましょう。
売却で利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税が発生するため、確定申告が必要です。
ただし、売却した不動産がマイホーム(居住用財産)の場合、一定の要件を満たしていれば「3000万円特別控除の特例」や「10年超所有軽減税率の特例」などを利用して、税金の負担を軽くすることができます。
また、マイホーム(居住用財産)を売却したことにより損失が出た場合も一定の要件を満たしていれば、税金の負担を軽くすることができる特例を利用できるので、損失が出た場合も確定申告はしておいた方がよいでしょう。